房价上涨的天花板在哪？

知识星球找老齐  投资稳健高收益

好消息是房贷略有放松！坏消息是？

作者：知识星球找齐俊杰

最近，可能大家都听到了房地产信贷贷款略微放松的消息，这对于楼市来说肯定是个利好，有权威媒体还去银行求证了，得到的消息是，不是全面放开，只是再次强调：针对不踩红线，且风控和杠杆控制得不错的房地产企业，银行需要正常审批和出账。

其实，最近一段时间，大家也应该能感觉到，有些城市的贷款不如之前紧张了，房贷排队的时间也开始缩短，有些地方房贷利率的加点幅度还有所下调，再加上一些满足合理住房需求的声音，确实让不少人浮想联翩，但有银保监会的领导已经明确表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。也要保障好刚需群体信贷需求。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

所以，我们可以总结一下，现在楼市的好消息是，确实房贷开始稍微放松了一下，但是坏消息是，这些放松的额度，基本都是用来满足刚需，90%去支持了首套房贷款，买二套房要贷款的，可能越来越困难。

在这样的背景下，有些城市的预期也已经开始转变，不少地方已经开始打出稳地价，稳房价，稳预期的口号，政策比之前要明显放松了一些，有不少朋友都到知识星球齐俊杰的粉丝群问老齐，是不是楼市政策又要放松了，房价会不会在涨一波，这个其实不会的。大的房住不炒的背景，自始至终都没有改变。之前是一刀切，收信贷收的过猛，已经伤害了刚需，也就是说住的需求都已经被误伤，所以这回只是稍微再这块上放松了一些，重点放在了满足自住需求上，房贷一共就那么多，90%都用于支持了首套，意味着二套房基本上就已经没什么贷款可放了，房住和不炒已经完全区别对待。

我们总说房价不会涨到天上去，这个天是哪呢？熟悉投资的人都应该知道，就是一个家庭，未来工作周期的全部自由现金流折现，举个例子，好比夫妻两个人，一个月各赚1万，工作40年，收入一直不增长，每月固定开支1万，也就是说他们两人工作周期内的自由现金流就是12万乘以40年，大概480万。这480万，在不考虑通胀的情况下，就是他们未来能承担的起的最大的买房天花板。超过这个数，他们不借助外力就肯定买不起了。有人说你没有算6个钱包，也没算人家收入的增长，确实如此，但我也没有算贷款利息，没算未来现金的贬值和生活开支的增加，更没算生活的任何变故。所以从这个简单的算法其实已经能反映一个现实，那就是现在的房价，已经基本上把一个家庭几代人的现金流，都折现光了。所以年轻人已经看不到希望了，凭自己的本事再怎么努力，在北京，上海，深圳这样的城市买套房，已经是天方夜谭。所以才有了躺平这样的词，流行于网络，大家不是真的要躺平，而是表达了一种无奈。

那么在这场楼市盛宴当中谁得利了呢？谁把房子卖给你，带着钱离开楼市了，他就是最得利的那个人，相当于把你未来的现金流，未来的全部收入，都给了这个人，人家拿着钱，快快乐乐的去享受生活了，财富自由了，而你却付出了生命周期，几乎所有的钱。有人说，这不是傻吗？是比较傻，但是他自己觉得还挺聪明，因为只要找到一个比自己更傻的人，就能再把付出的现金流套回来，所以这就是我们说的博傻游戏，但是傻子可能很多，有钱的傻子却越来越少。当傻子们发现，自己已经没钱上当的时候，房价也就再也涨不动了。

再加上我们出台了二手房指导价，这其实就是直接降杠杆，相当于再把整个池子里的水，抽走了1-2成。但凡出台二手房指导价的城市，楼市立马就凉了，这说明什么，说明楼市已经成了金融游戏，杠杆成了未来现金流的生命线，杠杆只要一降低，这个游戏立马就不转了。

还有一个指标，可以反映杠杆已经加到了尽头，这就是居民端的杠杆率，也就是反映居民负债的数据，目前我们已经超过了60%，而且上升极快，在2015年的时候还不到40%，所以目前我们的居民杠杆率已经达到了发达国家水平，但要知道，发达国家福利是比较好的，所以储蓄比较低，呈现出了高负债特征，而且人家的负债，基本都用于了提前消费，能够实现经济循环，但我们的负债基本都在房子里。这其实就比较危险了。所以居民杠杆率已经不具备再上升的空间了。下一步肯定是居民去杠杆，否则我们也很可能会发生次贷危机。

对于未来， 我们反复强调，最后能上涨的城市，全国不超过20个，但即便上涨，也不会超过资金成本的涨幅，再加上未来的房产税，在房子上的投资机会，已经完全消失。所以到底还要不要买房，你就想，这笔钱，我扔进去再也拿不回来了，你能不能接受，也就是说把买房纯粹的当个消费行为。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里，对于楼市这种超级时代红利，其实已经给了很多人暴富的机会，现在是该把这些财富装到兜里的时候了，如果这时候还不舍得离场，还有贪念，那么最终就会是一场过山车，曾经有一份巨额财富摆在你面前，你没有珍惜，直到失去才追悔莫及。其实你把房子挂出去卖一下就知道，现在到底有多难卖了。我们总说，投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，我们不但给出结论，还会告诉你逻辑和原因，让你自己掌握分析的技巧和方法，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。

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